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地产进入下半场的房展方向在于能否实现“金融化”

去年,万科宣布任命新总统后的第二天,万科董事长于亮和新任总裁朱继生会见了媒体。于亮说:“据说每个人都不希望全部信息照片,所以请相互见。”
不难看出,万星,一家明星房地产公司,朱九生,谁有一个低曝光,已被任命为外界。  
任久的朱九生说:\\ 
基于流量的\\ 
九歌有一个非常显眼的标签---财务,在2012年加入万科之前在建行的长期工作,以及从分行副行长到分行副行长的所有方式。  
还有一个特别有趣的现象。一篇关于\\ 
的文章我希望Jiusheng毕业于着名的金融经济学院----中南财经大学(现中南财经政法大学)。 
作者整理了三大住房公司的“财务负责人”,碧桂园总裁莫斌,负责金融和资本运营管理的吴必军,恒大副总裁邱火飞,董事长金融集团他们都是中南财经政法大学的学生。 
其中,邱虎发和九哥一样,曾担任北京分行的党委书记兼总裁。  
这显然不是一个简单的巧合。 
背后的反映是,中国的住房企业已经告别了“走土地买房 - 卖房”,进入下半年房地产金融化的传统生产和销售模式。 
房地产业正在悄然从传统的生产和销售模式转向金融深化模式,房地产将与金融深度融合。 
因此,具有金融教育背景和经验的人已进入房地产巨头的核心决策层,这是九歌成为万科新总裁的最重要原因之一。 \\ n  
以市场为导向的房地产是最接近融资的房地产之一,因为土地和房地产具有不可动性和排他性的显着特征。土地和房地产具有抵押品的自然金融属性,土地转让费,房地产开发,房地产。 
销售和许多其他方面可以在财务方面实现高杠杆。  
近年来,房地产业与金融业之间的联系越来越紧密,程度越来越高房地产业的金融化已经越来越高。 
研究表明,房地产投资增长率与房地产开发资金来源之间的相关性越来越高。自2008年以来,房地产开发投资与销售的关系开始减弱,房地产开发投资与资本的关系不断增强。  
随着征地成本的增加由于资本成本较高,房地产巨头不得不从“土地建房到卖房”的传统生产和销售模式转变为金融深化模式。 
因此,我们可以看到恒大地产等房地产巨头越来越热衷于获得金融许可证,甚至房地产金融集团,持股银行,证券,保险,信托,基金,设立工业基金,兼并和收购基金,实现负债多元化
同时,房地产证券
化学程度也在增加。借助ABS,MBS,CMBS,REITs,REITs和私募股权基金等金融平台,实现轻资产和高流动性,提升资产流动性。  
来自房地产巨头本身的盈利能力,随着房地产行业进入“白银时代”的高增长和高回报的所谓“黄金时代”,傻瓜买房和建房的时代已经一去不复返,房地产
企业的巨头很难依靠非标准化的土地收购来实现财富的残酷增长,而是越来越多地依赖企业融资等财务能力。  
据说房地产行业的净利润率已降至8.8%。作为高资本密集型行业,资本成本直接决定了公司的盈利能力。 
碧桂园在2017年的规模和利润方面的最佳成绩单主要是由于其融资成本创新低,资本结构合理,现金流稳定以及领先行业的人员流动率。 
可以说,如果房地产开发商的成本太高,可能是\\ 
运营资金的能力甚至与房地产开发商的生存有关。 
在资本密集型房地产行业,规模扩张通常意味着财务杠杆的增加和债务水平的增加,从而增加了公司的运营风险。 
例如,2008年,国内房地产市场全面调整了部分地区房价的下跌,导致许多以前过度扩张的房地产公司陷入现金流陷阱。 
显然,房地产开发商不再是“以土地为王”,“以国为卖”的时代。拥有金融和现金流的财务能力的人才是真正的“王者”。  
从宏观金融的角度来看,房地产金融化并不是一个流行的术语,这意味着金融风险是隐藏的,所以房地产开发商往往不知道这个词\\ 
因此,万科玉良和朱九生都否认万科金融化,但他们不能否认未来万科金融的重要地位。  ## #Jhu Jisheng在会上说:\\ 
很难不与资金安排相结合。显然,金融财产越来越强大,但不能说万科想要金融化。 \\ 
事实上,\\ 
这意味着房地产与金融的深度融合,以及金融房地产业改革的深化是房地产开发的必然趋势和阶段。
 

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